不動産投資の勧誘を受けると、良い話ばかりを聞くことが多いのではないでしょうか。
もちろん不動産投資は上手くいけば、毎月の家賃収入から不労所得を得続けることができる素晴らしい投資です。
しかし、上手くいかなければ資産を形成するどころか、出費が増え続ける負動産になりかねないのです。
不動産営業マンは家を売る事だけが目的の為、良い話ばかりをします。
そのため、本来発生する見えないコストには触れようとしません。
今回は不動産投資で失敗しないために、最低限知っておきたい見えないコストについて説明します。
そして、不動産営業マンがなぜ見えないコストを説明しないのかについても理解いただけると思います。
不動産営業マンがよく口にするメリット話
不動産投資を行うことで得られるメリットは色々あります。
しかし、実際に全てが良い話ばかりではなく裏に潜むデメリットも多くあります。
よく聞くメリットとしては以下があげられます。
不動産投資のメリット
- 少額から始めることができる
- 税金対策・節税になる
- 生命保険代わりになる
- 年金代わりになる
- レバレッジが効く
- ローンは入居者が払ってくれる
- 空室リスクにも対応（サブリース）
これだけ見れば夢のような投資ではありませんか？
不動産営業はこのような旨い話だけを巧みな話術で洗脳させていきます。
不動産投資には隠れたリスクが多くあります。
不動産投資に潜む見えないコスト
不動産投資の話を聞くと購入時から～年後にはローンを全て返済できて、その後は不労所得...
みたいな話が鉄板だと思いますが、すべてを信じてはいけません。
不動産営業マンが計算したものは、表面利回りとして計算していることが多いです。
例えば、不動産の購入価格が1000万円、家賃を8万円に設定すれば、1年で10万円の家賃収入。
つまり、10年後には入居者からの家賃収入で元が取れて、その後は不労所得として自分のお金になる...
実際にかかるお金っていっぱいありますよね？
しかし、不動産営業マンはこの見えないコストを無視して、我々に将来の不労収入が得られる仕組みだけを説明し夢見させます。
誰もが知っておきたい見えないコストは以下があげられます。
見えないコスト
- 銀行の金利
- 空室のリスク
- 取得時
- 修繕・管理費
- 固定資産税
- 火災保険
- リフォーム代・広告費用
銀行の金利
銀行にお金を借りる場合に発生するコストです。
お金持ちでない限り、不動産購入時には数千万円の金額を用意することは一般的には難しいため、銀行にお金を借ります。
金利は1.5%～2%が相場です。
現在は低金利時代と言われていますが、今後金利が上昇するリスクがあります。
空室のリスク
不動産営業マンがシュミレーションとして我々に見せているのは表面利回りです。
常に満室時の利回りとして計算されているのです。
最初に入居した人がずっと住み続ける可能性は無きにしも非ずですが、ほとんどの場合は何年か後に退去します。
その際にはリフォームなどの時間やお金が発生しますし、もちろんその間は空室のため収入はありません。
空室のリスクも考慮した計算はしておきましょう。
取得時
不動産を購入すると発生するお金は色々あります。
仲介料、不動産取得税、登記費用等。
これらはだいたい購入価格の6～7%です。
修繕・管理費
老朽化で発生する修理には実費で負担しなければなりません。
もちろん電気が切れたり、常に管理にかかる費用は必要です。
固定資産税
毎年発生する税金です。
購入価格の1%程と言われています。
火災保険
火災保険は入っておく必要が大いにあるので、ここは必須事項として確認しましょう。
リフォーム代・広告費用
入居者が退去した際には、次の入居者が現れる前にある程度リフォームを行う必要があります。
そこで発生するリフォーム代は全て負担しなければなりません。
広告費用も家賃2か月分かかるともいわれています。
まとめ
旨い話には裏があります！
表面利回りに騙されてはいけません。
しっかりと見えないコストを加味した実質利回りを考慮して計算しましょう。
不動産営業マンは無知な人を餌食にします。
相場感を知っておくだけでも、騙されるリスクは大幅に減ります。
しっかりと勉強をしてから行いましょう！
