不動産投資の勉強をしている中で出てくる『利回り』という言葉。
これはどういう意味なのか分からないという人が多いと思います。
不動産投資を行う上で、『利回り』という言葉の意味を知らずに行うのはほぼ不可能と言っても過言ではありません。
それくらい重要であり、理解しておかなければならない言葉です。
今回は利回りについて初心者にもわかりやすく解説していきます。
本稿はこんな方におすすめ
- これから不動産投資を勉強したい人
- 不動産投資における利回りの意味を理解したい人
利回りとは？
利回りとは、元のお金（元本）に対してどれくらい増えたかを表す割合のことであり、通常1年あたりの平均利回り（年利回り）を意味します。
不動産投資の場合には2種類の『利回り』を考える必要があります。
それが『表面利回り』と『実利回り』です。
それぞれの違いについて、説明いたします。
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値のことです。
表面利回り＝家賃収入/物件販売価格
で表すことができます。
例として物件価格が2000万円、家賃収入が年間300万円だった場合
300万/2000万＝0.15
利回りは15%となります。
ココに注意
不動産投資における利回りの考え方は月利ではなく年利で考えます。
実利回り
実利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。
実質利回り＝家賃収入ー経費/物件販売価格
物件購入の際には、実質利回りで考えなければなりません。
経費には主に、管理料や固定資産税、修繕費、電気代などの費用が該当します。
その他インターネットや駐車料金など、物件に関わる支出は経費として扱うことができます。
ここでは30万円の経費が掛かったとすると
300万ー30万/2000万＝0.135
実質利回りは13.5%になります。
利回りの考え方における注意点
上述しましたが、不動産投資における利回りの考え方としては実利回りを考慮しなければなりません。
先ほど記載した経費は主に維持費（ランニングコスト）を表しています。
実際に2000万円の物件を購入しようとおもって、そのまま2000万円で購入することはできません。
初期費用（イニシャルコスト）として、不動産への仲介手数料、物件の名義変更（登記費用）、不動産取得税によって更にお金が発生することも認識しておかなければなりません。
イニシャルコストとランニングコストを加味した真の利回りで考える必要があります。
真の利回りを考えずに不動産を購入してしまうと、気づかないところで赤字サイクルになっている可能性もあります。
中にはシュミレーションの際に、表面利回りしか話さない悪徳不動産営業マンも存在するため、しっかりと事前に相場をしっておくことが大切です。
また、利回りだけで判断してしまうとこれもまた失敗の原因に繋がりかねません。
この利回りはあくまでも満室時の利回りとして計算されているため、立地や築年数などによって空室となるリスクも考えなければなりません。
構造は鉄鋼なのか木造か
築年数はどれくらいか
販売価格の相場はどれくらいか
家賃収入は今後も下がらないか
修繕の必要はあるか
融資の条件は整っているのか
これらは一部ですが、それぞれの人に合った条件をもとにシュミレーションを行う必要があります。
まとめ
不動産投資を行う上では、利回りの考え方は覚えておきましょう。
不動産営業マンは無知な人をカモにします。
割高に引き抜いた分、自分の懐に入れることができるからです。
正しい知識を身に着けていきましょう！
