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ワンルームマンション投資を成功させるための5つの注意事項について解説

 

不動産投資で成功することが難しいと言われている『ワンルームマンション投資』

 

不動産営業マンが自信を持って勧めてくることで有名ですが、しっかりと良い物件を購入すれば旨味があります。

 

ではなぜ、ワンルームマンション投資がこんなにも危険と言われているのか。

 

それは、不動産投資の中でもハイリスク・ハイリターンだからです。

 

将来的に物価が上昇するような物件を購入出来れば大成功することも可能ですが、空室によるリスクが大きいのも事実です。

 

ある程度期間を重ねて安定した利益を得ていくことができる不動産投資にとって、ワンルームマンション投資は投機に近いものにすぎません。

 

しかし、しっかりと知識を身に着けることができれば、ワンルームマンション投資でも成功することが可能です。

 

今回はワンルームマンション投資を行う上で注意すべき5つのことについて説明いたします。

 

 

ワンルームマンション投資で注意すべき5つのこと

ワンルームマンション投資を行う上で注意したいことは以下の5つです。

 

5つの注意点

  1. 付近の相場感を知る
  2. 実質利回りを計算する
  3. 家賃は正しいか知る
  4. 売却時も考慮する
  5. 節税・保険になるのか

 

付近の相場感を知る

不動産投資におけるリスクの一つと言われている、付近の相場感を知ることは重要です。

 

想定していた家賃よりも安い物件が近くにあれば、もちろん入居者は安い物件を選択します。

 

そうなれば、家賃を下げなければいけないという事態になります。

 

相場感を知るという事は、その物件が割高に設定されていないか見抜くために重要となります。

 

相場を知らなければ、勧められた物件の金額が高いのか安いのかわかりません。

 

付近に似たような物件がないか探し、金額の相場感を掴むことで失敗するリスクを減らします。

 

 

実質利回りを計算する

ネットに掲載されている利回りは表面利回りです。

 

表面利回りとは、

表面利回り=家賃収入 / 物件購入価格

 

のように計算されるため、本来発生する修繕費や税金の金額を考慮されていません。

 

そのため表面利回りだけで計算してしまうと、気づかないところでキャッシュフローが赤字になってしまう事が起きてしまう可能性があります。

 

物件価格に付随してかかる金額(不動産取得税額や登記費用等)や、空室リスク、修繕費等を考慮した実質利回りとして事前に仮説を立てて計算してみましょう。

 

実質利回りで10%を見込めるような物件であれば問題ないと思います。

 

そして、毎月の銀行への返済額や管理費等を差し引いた毎月の手残りを計算しましょう。

 

その他固定資産税や火災保険、広告費等も見逃せません。

 

不動産投資を行う上でかかる費用についは、こちらの記事で解説しています。

不動産投資にかかるコストは?見えないコストを徹底解説!

 

 

家賃は正しいか知る

想定家賃が本当に正しいのか知る必要があります。

 

物件価格の相場感を知るのと同じで、付近の物件の家賃と比較してみましょう。

 

家賃の話になると1度は出てくるのが、サブリース契約です。

 

仲介役として不動産業者が空室時にも家賃を支払ってくれるというお得な制度ですが、空室期間が長すぎると強制的に想定家賃を下げられたり、いきなり解約されたりするなど、不動産業者にとって優位な制度となっているのでくれぐれも気を付けましょう。

 

 

売却時も考慮する

不動産投資をインカムゲインで利益を上げていくうちはおいしいですが、最終的には自分の保有する物件をどうするかについてまで考えておく必要があります。

 

将来的に物件をいくらで売却できるかを購入時に考えていくことはとても重要です。

 

なぜなら不動産投資で利益を上げる仕組みとして、家賃収入と売却時に発生する利益があるからです。

 

将来的に価値が上がるようなワンルームを購入できればよいですが、将来価値があがるのか下がるのかは誰にもわかりません。

 

全て自己責任になるので、しっかりと勉強したうえでの決断をしましょう。

 

 

節税になるのか

不動産投資で節税になるのかどうかについては、会社員やフリーランス等それぞれの所得が違うので一概に言えません。

 

物件を購入すれば減価償却という形で、税額から差し引くことができるため最初のうちは税金を安くすることできます。

 

しかし、売却時に多額の税金がかかるので予め認識しておきましょう。

 

売却時の税金を安くするための方法については、こちらの記事で解説しています。

不動産投資は最初から法人でやるべき「たった1つの理由」について解説

 

 

また、不動産を所有することは保険代わりになると言われています。

 

不動産は多額のローンを組んで購入することが一般的ですが、所有者が死亡した際には残債を保険会社が肩代わりしてくれます。

 

そのため、遺族にはローン返済を終えている不動産を残すことができるため、毎月+の家賃収入が継続して入る仕組みになります。

 

しかし、保険を目的として不動産投資を行う事はリスクです。

 

しっかりと保険は保険、不動産投資は不動産投資で分けて行う事をおススメします。

 

 

まとめ

ワンルームマンション投資では、しっかりと注意点を把握し勉強したうえで、いい物件を購入することができれば成功できる投資です。

 

現在では人口減少のリスクも考えられる中、交通機関の繁盛や外国人観光客によってワンルームを利用したいというニーズも高まってきているのも事実です。

 

東京オリンピック開催の影響より、物価の上昇が見込まれるのはインフレに強い不動産投資の魅力でもあるので、正しい知識を身に着けて行いましょう!

 

 

  • この記事を書いた人
やま

やま

理系卒 / IT企業勤務 / 東京住 / 社会人3年目 / 25歳 / 2020年3月より副業に挑戦し半年で本業収入を超え、10月に本業+副業で月収7桁達成 / 社会人にとって『大事』なお金の知識を発信してます。

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