不動産投資を行う上で知っておきたい知識として『積算価格』というものがあります。
積算価格とは、家の価格や土地の価格のことです。
実際にどのように計算されて、物件の価格が決まっているのでしょうか。
本日はそのようなシンプルな悩みを解決できればと思っています。
不動産投資を行う上で必要な、最低限の知識を身に着けていきましょう。
積算価格とは？
冒頭でも述べましたが、積算価格とは土地と建物を別々に評価し、それを合わせた評価額のことです。
実際に土地や建物がどのような基準で価格を設定しているのかは、最低限の知識として知っておきたいですね。
積算価格を理解すれば、ある程度の物件価格をイメージすることができるため、ぼったくり対策にもなります。
不動産の価格の出し方には２つの方法があります。
価格の出し方
- 収益還元法
- 積算価格
収益還元法は、収益性から価格を算出する方法です。
その物件がどれくらいの収益性を生み、利回りでどれくらいを想定されるかを基準に価格を設定します。
そしてもう一つが積算価格という方法です。
土地の値段と建物の価格から不動産の価格を設定します。
以降、積算価格の出し方について説明していきます。
積算価格の出し方
土地の価格の出し方と、建物の価格の出し方をそれぞれ解説いたします。
土地の価格の出し方
土地の価格には、相続税路線価を使う場合が多いです。
相続税路線価とは、相続税や贈与税を算定する際の基準となる路線価のことです。
全国の道路一本一本には価格が設定されてます。
この図のように、それぞれ土地の価格が記載されております。
単位は『D』となり、千円を表します。
例えば、路線価格が10万円だった場合、面積が100㎡であれば
土地の積算価格
100㎡×10万円＝1000万円
と計算できます。
注意ポイント
旗竿地のような特殊な形状の土地は、カウントされないため割安に購入できますが、評価が低いため取り扱いには注意です。
建物の価格の出し方
建物の価格には、再調達価格を使う場合が多いです。
再調達価格とは、同等の建物を建築する場合に要する建築費です。
例えば面積が100㎡、木造、築11年だった場合
- １㎡いくらで建てられるか
- 建物が何年で価値が０になるか
が基準となります。
木造の耐用年数は22年のため、木造の築11年であれば、価値は半分になります。
建物の価格は
100㎡×15万円＝1500万円
価値は半分なので
1500万円×0.5=750万円
この建物の評価額は750万円になります。
よって、土地の価格と建物の価格を合わせた積算価格は、1750万円となります。
メモ
１㎡の価格
木造 15万円
鉄骨 18万円
鉄筋 20万円
耐用年数
木造 22年
鉄骨 34年
鉄筋 47年
まとめ
積算価格は物件の価値を表すための数値に過ぎないため、価格が高いからと言って必ずしもいい物件とは言えません。
売り出されている物件は、積算価格よりも高値で設定されているケースがほとんどですので、実際の販売価格と関係はありません。
銀行により評価方法が異なるため、信用を失うようなことをすると融資を受けにくくなってしまうため注意です。
最低限の知識を身に着けて、これからも勉強しましょう！
