不動産投資で失敗しないためには、騙されないことが重要です。
騙されないようにするためにも、知識がなければ騙されたかどうかすら気づけません。
不動産営業マンは無知な人間をターゲットに、巧みな話術で次々と物件を売りつけてきます。
このような被害にあわないためにも、不動産投資の裏スキームについて知っておきましょう。
本稿を読むことによって、不正対策にもなると思います。
本稿はこんな方におすすめ
- 不動産投資で失敗したくない
- どのような手口で騙すのか知りたい
- 不正対策したい
不動産投資の裏スキーム
今回はグレーな手口と、完全違法な手口についてご説明します。
不動産投資で失敗する人は、今回紹介する手口を知らなかったために失敗した人がほとんどです。
基礎知識をみにつけるだけでなく、騙されないための知識も必要です。
不動産投資の裏スキーム
グレー
・多法人スキーム
・三為
・逆ザヤサブリース
違法
・資産捏造
・家賃偽造
多法人スキーム
多法人スキームとは、1つの金融機関に対して、法人を１つ設立して１つの物件を購入する手法です。
このような事を行うメリットとしては、例えば法人を設立して１棟目をローンを組んで建てたとすると、続けてほかの物件もローンを組みたいとなった時に、銀行側からすると借金がある法人にはお金を貸したくないという事で、融資を受けにくくなります。
そのため、１つの物件に対して１つの法人を設立することで、銀行側からは借金のない法人として見えるため、オーナーは融資を受けやすいという事です。
本当は他の銀行からの借金がある事を隠しているため、見つかってしまうとかなりの信用を失ってしまうリスクがあります。
実は昔からある手法で、不動産投資家の間では普通に行われてしまっているのです。
見つかった場合、銀行から一括返済を要求されるケースがあるので、おススメしません。
三為
物件を転売する際に、所有権を売主から買主に業者を介さずに移転する手法です。
『第三者のための取引』、『中間省略』とも言われています。
三為業者とは、不動産の転売業者であり「第三者のための契約をするための業者」です。
本来物件を売買するには、所有権をいったん不動産業者に移転する際の登記費用等が発生します。
買い主、売り主は不動産業者に3%の手数料を支払うのが一般的です。
この費用は、直接売り主・買い主で行えば無駄な費用を削減することができるという理由で、直接移転する「中間省略登記」を行う業者が増えているのです。
この手法は今では禁じられていますが、売り主買い主にとっても無駄なお金を払わないで済むなどニーズが高いため、「第三者のためにする契約」や「買い主たる地位の譲渡契約」を行えば、合法的に中間省略登記を行うことができます。
不動産業者が物件を購入してそれを買主に売る場合、名義変更を2度行うことになり、それにともない不動産所得税や登録免許税も2回分必要になります。
これを1回で済ませるためです。
このしくみをうまく活用しているのが三為業者です。
売り主との第三者にする契約を結べば、三為業者は買い主に売り主からの売却額を告知する必要がないのです。
例えば、売り主が1000万円で三為業者に売ったとして、三為業者は買い主に1200万円として売ることができ、その差額分を利益として儲けることができるのです。
中間省略登記を行っているため、無駄な登記費用も掛からずに利益を抜けるという事ですね。
逆ザヤサブリース
かぼちゃの馬車事件をきっかけに、サブリース契約の真相があらわになりました。
サブリース契約はサブリース会社に優位な契約となっているためおススメめしません。
かぼちゃの馬車事件について詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。
資産捏造
資産を捏造することは、違法です。
昨今のかぼちゃの馬車事件によって、不動産投資家への融資が厳しくなっている現状ですが、捏造してまで借りることはやめましょう。
中には、不動産営業マンから捏造の話を持ち出す事もあるので、そのような人を信用してはいけません。
資産を持っていることがある程度の条件になる事は事実ですが、資産がない状況であれば不動産投資を行わない方がいいです。
家賃偽造
偽造することの行為自体、違反なので絶対にやめましょう。
源泉徴収を偽造したり、資産を捏造したりはリスクしかありません。
最近では住宅ローンを済まないのに組んで、賃貸として貸し出す行為も出回っていますが、これもいけません。
バレてしまうと、銀行からの一括返済が要求されます。
まとめ
不動産業界は「千三つ」の業界と言われています。
不動産業界に関わる金融業界もグルになっていることもあります。
中には、売り主を騙すために買い主までもグルになっていることもあるので、本当に気を付けなければなりません。
失敗しないように知識を身に着けていきましょう！
