競売とは？不動産投資を始める初心者にもわかりやすく解説！

『競売』という言葉はご存じでしょうか？

「うちの家が競売にかけられそうだ」
「競売物件は危ない！」

などよく耳にする言葉で、誰もが一度聞いたことはあると思います。

しかし、言葉は知っていても意味をよく知らない人も多いのではないでしょうか。

本稿では『競売』について、初心者にもわかりやすく解説していきたいと思います。

競売とは？

競売とは、売主が価格を確定せずに物件を売り出し、これに対して購入したい人がそれぞれに希望価格を申し出る販売方法です。

イメージとしては、オークションのようなものです。

「不動産の競売」は、土地や建物の購入時に借主が住宅ローン返済をできなくなるなど、不動産を担保にした借入金等の債務履行ができなくなった場合に、債権者の申し立てによって、地方裁判所が競売を行う制度です。

要は住宅ローンを払えなくなった場合に、裁判所主導のもと無条件で強制的に物件を売り払われる制度です。

家賃の支払いを6カ月間（最短3か月）滞納することで、金融機関は強制的に物件を『競売物件』として裁判所に競売申し立てを行います。

裁判所は、債務者の住宅を強制的に差し押さえて売却し、競売人（購入希望者）が入札を出し合い、最終的に一番高値で購入した人が競売物件を購入できます。

競売物件は市場価格の６割～７割程で売られるため、競売人にとってはおいしい物件となります。

債務者は本来の市場価格から３～４割程安くなった売却益からローンを返済するだけでなく、強制的に家を追い出されてしますので、とても苦しい生活になります。

そのためなるべく競売にかけられたくないのが債務者の本音です。

また競売の他に、任意売却というものがあります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、返済が残っていても金融機関の合意を得て不動産を売却することです。

競売にかけられると、相場よりも大幅に安い価格で売りに出されてしまうので、債務者は競売にかけられる前に売りたいという想いがあります。

そこで債務者は、不動産業者などに相談をし、不動産業者が金融機関と話合いを行い買い主を見つけることができれば、物件を任意売却することができます。

任意売却に関しては、一般の不動産の売買とさほど変わりはありません。

ただ、任意売却の場合は市場価格よりも１割～２割安くなってしまうのが特徴です。

競売にかかってしまうよりはよっぽどいいため、それでもなお早く売り払いたいというのが債務者の要望です。

また、任意売却の場合は引っ越し代の援助を受けることができるなど、競売とは違って新しい生活も始めやすい特徴があります。

競売物件を買うメリットとは？

競売物件の価格は３割ほど安く売りだされるため、競売人にライバルがいなければ安く購入することができます。

その他、物件を裁判所を通した公的に売買されるため、詐欺被害にあわないメリットがあります。

競売物件を買うデメリットとは？

基本ローンが組めない

一般的に競売物件はローンが組めないと言われています。

ただ、ローンを組むことができないかと言われると、組むことができる場合もあるので一概には言えません。

基本競売物件は銀行側の評価が低いため、融資を受けにくいと言われています。

そのためキャッシュで用意しなければなりません。

その他、買い受け申し出保証額を現金で用意する必要があります。

建物内部を見ることができない

競売物件は、購入前に建物内部を見ることができません。

物件の良し悪しは、物件明細書、現況調査報告書、評価書で判断します。

執行官が現状住んでいる人の調査をしてくれたりするので、その情報をもとに購入するか否かを競売人が判断します。

他にも、「どんな人が住んでいて、どんな状況で、なぜこのように競売物件になってしまったか」を聞いてくれます。

後は周り近所の方に飛び込み訪問として聞く人も多いです。

買った後は自己責任

物件の内部を見ることができるのは、物件を購入した後です。

大幅修繕が必要な物件と発覚した場合も、全て購入者の自己責任になります。

ごくまれに、占有屋と呼ばれる競売物件の立ち退き料を求めるような第三者の人間が現れたりすることがありますが、民事執行法によって禁じられている行為の為通報しましょう。

昔はこのような事が違法ではなかったため、よく起こっていたそうです。

落札者と競う間に高騰するケースがある

相場よりも安値で売り出されることで競売はメリットがありますが、今では競売人の参入者も増えて結果的に入札価格が高騰してしまうケースがよく起こってしまいます。

相場よりも高く購入してしまって、なおかつ、いざ物件をみると大幅にリフォームが必要だった場合は大損失です。

競売物件は物件を安く買える分、とてもリスクが高いです。

入札に手間がかかる

入札までには以下の手間が発生してしまいます。

step
1裁判所で書類を貰う

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2書類に記入

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3住民票か登記事項証明書添付

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4保証金を振込（2割）

手間なうえに保証金も振り込まなければいけないため、キャッシュにも影響を与えてしまいます。

不動産投資家は競売物件を買わない？

不動産投資家が競売物件に手を出さない理由は以下が挙げられます。

上述したデメリットに加えて、時間を費やさなければなりません。

競売物件のサイトから下調べしたり、情報を自分で探したりと労力がかかります。

ギャンブル性が高いと言われている競売物件ですが当たれば大儲けができるハイリスク・ハイリターンの投資だと思います。

そのため、不動産投資家はそれなりの知識があるため、しっかりと自分の目で見た物件を自己判断で購入することがトータル的にも良いのでしょう。

まとめ

競売物件はBITや981.JPというサイトから見ることができます。

一見お得に見える競売ですが、やるべきかどうかはご自身で判断しましょう。

また、競売物件にかけられるという事は住居者に何かしら問題がある場合がほとんどです。

最悪の場合、恨みを覚えられるケースもあるので、人情におけるリスクも考える必要があります。

しっかりと下準備したうえで行う事をおススメします。