【初心者におススメ】中古戸建て投資のメリット・デメリットを解説！

不動産投資初心者におススメと言われている中古戸建て投資。

中古戸建投資のメリットとデメリットを比較することで、不動産投資の失敗リスクを軽減させることができます。

今回は中古戸建て投資のメリット・デメリットを比較して、これから不動産投資を行うきっかけになればと思います。

中古戸建て投資のメリット

まず初心者が不動産投資を始めるなら、中古戸建て投資をおススメします。

不動産投資の中でも、初心者が１番始めやすいと言われている理由をまとめてみました。

価格が安い

中古戸建の価格は、アパートやワンルーム投資と比較しても安いのが魅力的です。

アパートやワンルームの場合、売主は投資家が多いのが特徴ですが、中古戸建の場合は一般的な売主さんも多いため、市場価格よりも安価に物件を購入できる可能性が高いです。

相続などで売り急いでいる売主にとっては、とにもかくにも早く現金がほしいという事で、好条件で交渉できることが多いのが魅力です。

客付けがしやすい

戸建て賃貸の供給は比較的少ないという現状です。

つまり、戸建て賃貸の価値はワンルーム賃貸よりも高いという事です。

家を借りる際のポイントとして、駅近なのかどうかが重要視されることが多いですが、戸建て賃貸の場合は多少駅から離れていても住みたいという人が多いため需要が高いです。

利回りが高い

中古戸建て投資の場合、利回りは20%を超える事は普通です。

不動産営業マンから勧められるワンルームマンションや、アパートは利回り10%を切るためキャッシュフローが出ません。

購入価格が安い分リフォームが必要となるケースが多いですが、、少しリフォームをすることで更に賃貸料金も上げることができます。

リフォームは業者に頼むことが一般的ですが、中には自分で修繕（DIY）することで少しでも出費を抑えることもできます。

DIYの知識を身に着けることができる

中古戸建は物件価格が安い分、修繕が必要な個所が多々あります。

修繕には水回りや外壁の塗装、地盤沈下、雨漏りなど大幅に費用が発生するケースもありますが、クロスの張替え等は自身でできる場合もあります。

自身で修繕を行うことで、出費を抑えられるだけでなくDIYの知識や価格相場も身に着けることができます。

ただ、DIYには時間も要するため自身の時間単価を考慮し検討してみてください。

修繕費用の相場については、こちらの記事を参考にしてください。

リスクが低い

中古戸建は不動産投資の中でも物件購入価格が低いため、失敗した際のダメージが少ないのが魅力です。

ワンルームマンションのように、市場価格よりも高値掴みしてしまうといったケースは少ないです。

流動性が高い

中古戸建を売る際の買い手は、投資家だけでなく一般の方もいます。

その点、不動産投資の中でも中古戸建の売買は流動性が高いと言われています。

キャピタルゲインを得やすい

中古戸建の場合は、耐用年数も過ぎている物件が多いため、土地値で購入することができます。

つまり、土地の価格で物件もおまけについてくるという意味です。

いざ物件を売買するとなると、市場価格程の値段となる事が多いですが、実際に住むために購入する人が相場を知らないまま購入するケースも多いため、キャピタルゲインを得やすいことが特徴的です。

自主管理がしやすい

戸建て賃貸の場合は、その物件だけの管理を行えばよいため、管理業者に月々のお金を支払ってまで管理する必要がありません。

サラリーマンで時間がない人や、物件を遠地に持っている人は例外ですが、自宅からアクセスできるような近場にある物件であれば、自主管理で費用を抑えることが望ましいでしょう。

戸建て賃貸では比較的に自主管理で行っている大家さんが大勢います。

中古戸建て投資のデメリット

ト

節税になりにくい

不動産投資のメリットの１つに節税対策になるというのがありますが、物件の減価償却費を控除することで節税できる仕組みです。

中古戸建の場合は、基本的に耐用年数を超えている物件が多いため、減価償却は４年間行うことができますが、それ以降の節税はできません。

旧耐震物件が多い

災害国日本において、地震による影響は不動産投資のリスクとして考えられます。

最近では耐震基準を満たしている物件が多いため、対策がしっかりとれていますが中古戸建の場合は耐震基準が古いものが多いです。

昭和56年の5月以前に建築された物件は旧耐震基準であり、それ以降建築された物件は新耐震基準となっています。

旧耐震基準を満たしている物件は、震度5の地震があっても倒壊しないレベルの耐震性があると言われていますが、新耐震の場合は震度6、7であっても倒壊しないつくりとなっていることを証明されています。

大幅修繕の可能性

中古戸建は安価に物件を購入することができる反面、修繕が大幅に必要な場合が多いです。

中でも水回りや雨漏り、地盤沈下における修繕には数百万単位の修繕費用が発生するため、物件を購入する前に修繕の費用も加味したうえで検討する必要があります。

物件を購入する際に、瑕疵担保責任をつけることで、購入後に発覚した瑕疵に対して修繕費用を請求することができますが、中古戸建投資家の多くは瑕疵担保責任を付けない代わりに物件価格を大幅に下げる交渉をする大家さんが最近は多いです。

既存不適格物件や借地物件も多い

物件の中には、再建築不可のものもあるため、購入時には注意しましょう。

リフォームに関しては、問題ありませんが、大規模な災害に見舞われ物件が崩壊した際には大きなダメージとなります。

借地物件の場合もあるため、同様に購入前にしっかりと下調べしましょう。

空室リスク

戸建て投資の最大のリスクは空室です。

賃貸を行うことで、利益を得ることが魅力的ですが、入居者が現れないと収入は０です。

そのため、戸建てを複数購入してリスクを分散させることが望ましいです。

大きく儲けることができない

戸建て投資は利回りが高いのが魅力的ですが、アパートやマンション投資に比べてキャッシュフローが出にくいため、大きく儲けることはできません。

年間収入も１物件当たり多くても100万円程のため、複数物件購入することでキャッシュフローを出すことができます。

まとめ

中古戸建て投資の場合は、物件価格が安い分、銀行から融資を受ける必要がありません。

スルガ問題で不動産投資における融資が厳しくなった現状においては、融資を受けずに始められる不動産投資としてとても魅力的かつ低リスクで始めることができます。

投資はあくまで自己責任です。

しっかりと勉強をしたうえで始めましょう。