投資

節税目的の不動産投資は危険!不動産投資で節税できない理由

 

不動産業界では悪質な勧誘が流行しています。

 

節税対策や年金対策になるという口実をつけ、素人の高属性サラリーマンに不動産投資用の物件を売りつける詐欺まがいなことが起こっている現状です。

 

不動産投資は毎月の家賃収入から、経費や返済額を差し引いた後のプラスのキャッシュが手元に残る事で成り立つものです。

 

そもそも節税や年金対策という目的で始めるものではないため、キャッシュが手元に残らない新築ワンルーム投資などはこのような別の理由をつけることで、あたかもお得な投資のように見せかけるトリックとなっています。

 

本稿は節税目的とした不動産投資はなぜ危険なのか、不動産営業マンの巧みな話術に騙されないためにもしっかりと知識を身に着けることができる内容となっています。

 

本稿はこんな方におすすめ

  • 不動産投資は節税対策になるのか?
  • 節税目的で始めた不動産投資が危険な理由は?

 

 

 

不動産投資で税金が安くなる仕組み

投資を目的とした不動産を購入した場合に、入居者から得られる家賃収入は不動産所得に該当します。

 

不動産所得は家賃収入から諸々かかった経費を差し引いた課税所得をもとに、所得税・住民税の税率を掛け合わせた額を納税する仕組みとなっています。

 

本来不動産投資を行う人の多くはサラリーマンとして勤務している人が多いと思います。

 

サラリーマンの場合、本業の給与所得から支払う税金が計算され、その金額を納めていると思いますが、新たに不動産投資を始めた際に得た収入にも税金がかかります。

 

不動産投資でサラリーマンの支払う税金が安くなる仕組みとしては、新たに始めた不動産投資での所得が赤字となった場合に、サラリーマンの給与所得と損益通算することで所得税・住民税が安くなります。

 

不動産を購入した場合には、物件の購入価格を減価償却費として経費計上することができるため、初めのうちは不動産所得を赤字計上することができる仕組みです。

 

減価償却とは経過年数と共に物件の価値が目減りする分、目減りした資産価値を数年に分けて経費として計上することができます。

 

減価償却では物件の残りの築年数に応じて期間が決まります。

 

Mr.新橋
耐用年数が超えている物件は、4年で減価償却します。

 

建物の価値を経費として計上しているため、経理上赤字となっていても手元のキャッシュと相関しているわけではないため、不動産投資を行うことで節税対策になるという仕組みです。

 

計算例

 

24才男性

サラリーマン年収350万円

不動産購入価格 2500万円
築年数     木造13年
年間家賃収入  100万円

 

例1)サラリーマン収入のみ

給与所得    350万円
給与所得控除  123万円
基礎控除      38万円
社会保険料控除   49万円
課税所得    140万円

所得税    7万円/年
住民税    14万円/年

 

 

例2)サラリーマン収入+不動産収入

給与所得    350万円
給与所得控除  123万円
基礎控除      38万円
社会保険料控除   49万円
課税所得    140万円

不動産所得  100万円
経費       50万円
減価償却費  250万円
課税所得    -200万円

損益通算      -60万円

所得税                   0円
住民税      0円

 

注意事項

木造の耐用年数は23年のため、10年で減価償却する計算となります。

 

節税目的の不動産投資が危険な理由

前項では不動産投資で税金を安くすることができる仕組みについて説明しましたが、本項では節税目的の不動産投資が危険な理由についてご説明いたします。

 

結論から言うと、不動産投資で税金を安くすることができるのは最初の内だけです。

 

建物の減価償却費を経費計上できるのは最初の内だけであり、資産価値が0となった場合には黒字となり納税しなければなりません。

 

本来、不動産投資は不動産賃貸業として収入を得ていくビジネスとして行わなければならないため、サラリーマンの給与所得と同様に不動産で得た所得に対しても税金を支払うのは当たり前です。

 

ビジネスとして始めなければならない不動産賃貸業を節税目的で始めるという事は、そもそも不動産賃貸業では赤字経営前提の話となってしまいます。

 

毎年家賃収入が入らずに物件の維持費にかかる経費だけがかさむような日々が続けば、不動産所得は当然赤字として計上することができますが、不動産賃貸業が赤字経営となれば手元からのキャッシュが減っていく一方の為本末転倒です。

 

不動産営業マンが投資の勧誘の際に節税にもつながるという話に間違いはないですが、ビジネスとしては破綻してしまうという事に気づきましょう。

 

そもそも家賃も増えて税金も安くなる、そんな美味しい話があれば誰もがやってます。

 

そんな美味しい話には裏があるという事は当然であり、このトリックに気づかず営業マンの言われるがままに始めた人が不動産投資で失敗する人です。

 

新築ワンルームマンションが失敗する理由としては、物件価格が相場の何倍も上乗せされていることも1つの理由ですが価格が高い分、減価償却費を長期間で計上することができる為不動産所得を毎年赤字計上することで節税できるというトリックに騙されるからです。

 

新築であれば融資を長期間引くこともできれば、減価償却費も長期間に分けて経費計上することができるため、毎月のキャッシュフローがあたかも出ているかのように見せることができるのです。

 

また、利回りの低い新築ワンルームマンションでは、このように長期間でシミュレーションを行うことで将来の年金対策になるなどと不動産賃貸業としてのキャッシュフローとは別の話で上手い事魅力を押し付けるのです。

 

実際に不動産取得税や固定資産税が計算されていなかったり、新築ワンルームマンションであれば一度入居者が退去してしまうと、以降は中古価格での家賃設定となってしまうリスクや空室リスク、今後の家賃下落リスクも加味されていない場合が多いです。

 

前項で例に挙げた物件は、表面利回り4%のクソ物件のため毎月の税金は安くすることはできるものの、毎月赤字のキャッシュフローとなり自己破産に追い込まれる可能性が極めて高いです。

 

これらの事をしっかりと理解してれば、そもそも不動産投資で失敗するリスクは大幅に低減できますが、節税対策や年金対策など上手い話にのっかる高属性の素人です。

 

高属性の人間は所得が高いため、節税という言葉にすごく魅力を感じてしまうのです。

 

高属性には医者や弁護士など仕事の忙しい人が多いため、自分で勉強する時間もなく任せてしまうケースが多いのです。

 

Mr.新橋
新築ワンルームマンションには手を出すのはやめましょう!

 

 

不動産投資では住宅ローン控除を受けることができる?

投資用不動産を購入した場合、住宅ローン控除を受けることはできません。

 

住宅ローン控除を受けるためには、ローンを組んだ本人が住むことが条件となります。

 

そのため不動産投資のような第三者への賃貸を目的とした投資用不動産では住宅ローン控除は対象外になります。

 

注意ポイント

投資用不動産を自身が住むと偽り、住宅ローンを組むことは禁止されています。

万が一バレると、銀行からの一括返済が求められます。

 

 

まとめ

不動産投資は一時的に節税効果が見込めることは事実です。

 

しかし、その効果は数年続くことではありません。

 

本来は収入が増えればその分税金を支払う額も多くなるという仕組みです。

 

また不動産投資で黒字が生じているという事は、それだけ投資が順調に進んでいるという事です。

 

しっかりと不動産賃貸業のビジネスとして黒字経営することを目指して不動産投資を行いましょう。

 

 

  • この記事を書いた人
やま

やま

理系卒 / IT企業勤務 / 東京住 / 社会人3年目 / 25歳 / 2020年3月より副業に挑戦し半年で本業収入を超え、10月に本業+副業で月収7桁達成 / 社会人にとって『大事』なお金の知識を発信してます。

-投資

© 2021 Daiji Blog