新築ワンルームマンション投資は絶対に手を出してはいけません！
初めにこのように断言できるほど、『新築』というのは負の投資商品になります。
利益を得ることができるのは不動産業者だけです。
本稿ではなぜ、新築ワンルームマンション投資がダメなのかを詳しく説明いたします。
新築ワンルームマンションがダメな５つの理由
- 利回りが低い
- 売却益が出ない
- 空室リスクが大きい
- 節税効果が薄い
- 資産価値が残りにくい
利回りが低い
新築ワンルームマンションは購入価格が割高なため、利回りが低くなってしまいます。
表面利回りでも４～５％程と言われています。
不動産営業マンは表面利回りだけを加味した計算しか行わないため、表面上のキャッシュフローは出ているように見せかけます。
本来であれば不動産の購入時にかかる不動産取得税や、登録免許税、仲介手数料、印紙税、抵当権割り当て費用が掛かります。
また毎年発生する費用として固定資産税や管理、積立修繕費がかかるだけでなく予期せぬ修繕費用も出てくる可能性もあります。
また、これらに重ねて空室リスクや夜逃げ、瑕疵リスクなども合わさってきます。
融資期間も35年程と長く引くため、毎月の返済額を減らすことでキャッシュを出せるように見せていますが、融資期間が長ければ長いほど返済期間が延びるため支払い金額は高くなります。
これらの費用は表面利回りの計算に含まれていないため、全ての費用・リスクを加味した実質利回りとして計算すれば、毎月のキャッシュフローは出ないどころか持ち出しとなるケースもあります。
実利回りの計算をしっかりすれば、手を出してはいけない商品だという事に気づくでしょう。
売却益が出ない
『新築プレミアム』と呼ばれるプレミア料金が上乗せされている分、新築ワンルームマンションを購入した段階で債務超過となってしまいます。
年金対策として新築ワンルームマンションを勧められることが多くあるため、売却を想定した不動産投資用物件として新築ワンルームマンションはあまり聞かないのではないかと思います。
新築ワンルームマンションは、購入した時点で価値は大幅に下がるため、よっぽど今後土地が値上がりしない限りは売却益で利益を出すことはできません。
むしろ新築ワンルームマンションのしくみに購入後に気づいた人が、損切りしてまで売却をすることも多いくらいです。
毎月のキャッシュも出なければ、売却益も出ない最悪の物件に手を出すのはやめましょう。
空室リスクが大きい
これは新築に限らずワンルームマンション全般に言えることですが、空室リスクがあります。
ワンルームの場合、入居者がつけば安定した家賃収入を得ることができますが、入居者が付かなければその期間の収入は0です。
０か１かの世界で戦わなければならないのです。
新築ワンルームマンションの場合、最初は新築というプレミアワードを乱用することで、入居者の目を光らせることができますが、一度退去してしまうと中古価格で家賃募集しなければ入居者が付かない場合が多いです。
家賃を下げてしまえば想定利回り計算も狂ってしまうため、できるだけ家賃は維持したい気持ちはあると思いますが、入居者がつかなければ本末転倒なのでしっかりと考える必要があります。
節税効果が薄い
新築のワンルームマンション投資を売る際の謳い文句として、節税になるという営業マンが大勢います。
結論、新築ワンルームマンションで節税はほぼできません。
その理由は減価償却費用に隠されています。
まず、不動産投資で節税できる仕組みについて説明しましょう。
不動産投資は不動産賃貸業のため、事業所得ではなく不動産所得に該当されます。
不動産所得も事業所得同様にサラリーマンとの損益通算を行うことができますが、他に事業所得で事業を行っていた場合に不動産の所得と合算できない点があります。
この不動産所得を赤字にすることで、サラリーマンの給与所得と損益通算より課税所得を減らすことができ、税金が安くなる仕組みです。
要は不動産所得を赤字にすれば、税金が安くなるのです。
では、どのようにして不動産所得を赤字にするのでしょうか。
そもそも不動産賃貸業で毎月の家賃収入が5万円だとして、管理・維持費に毎月6万円かかっていたら１万円の赤字となってしまい不動産所得は赤字になります。
経理上、赤字にすることはできても毎月手元からのキャッシュが減っていれば、本末転倒です。
そこで不動産投資の最大のメリットである減価償却という節税ワードが出てきます。
この減価償却費というのは、建物の資産が減った分だけ経費にすることができるため、毎月の手元からのキャッシュは減らないものの、経費にすることができる仕組みです。
減価償却期間は耐用年数を基準に、減価償却していきます。
例えば木造築12年の物件を1000万円で購入した場合、木造の耐用年数は22年のため建物資産を10年で減価償却していきます。
1000万円を10年で償却すると、毎年100万円を経費計上することができます。
この減価償却費をうまく活用することで、不動産投資で節税をすることができるのです。
さて、本題の新築ワンルームマンションがなぜ節税できないかについて考えてみましょう。
ピンときた方は多いと思いますが、新築ワンルームマンションで多いのはRC構造（耐用年数47年）です。
新築ワンルームマンションは都内であれば3000万円程しますが、この3000万円を47年で減価償却していきます。
単純計算、毎年64万円の減価償却費用となるため不動産所得が赤字にならなければ毎年不動産所得に対しての税金も払わなければなりません。
果たして本当に節税になるのか、不動産営業マンの巧みな話術に騙されないように税金のしくみを理解すれば、新築ワンルームマンションに手を出すという選択肢はまず出てこないでしょう。
資産価値が残りにくい
「年金対策になりますよ」
「30年後はローンも返済して、毎月の家賃はあなたのモノです」
このような言葉を聞いて、どのように思いますか？
ここで年金対策として、将来の家賃収入が自分のものになるなら問題ない！と思ったあなたは立派なカモです。
30年後の資産価値はそのまま続くと思いますか？
今と同じ家賃で住み続けてくれる人がいると思いますか？
周りに大きなマンションが経ったら、需要はありますか？
最初に入居してくれた人が30年後もそのまま住み続けてくれるなら問題ありません。
高確率で賃貸は入居者が入れ替わります。
『新築』というキラーワードで客付けできるのは１度きりです。
次の入居者への客付けには中古物件として家賃も下げなければなりません。
また、年数が経つにつれて老朽化が進み、修繕費用も積み重なってきます。
30年後、あなたが購入した部屋に入居者が付かなければ収入は0です。
年金対策という事は、あくまで物件を持ち続けた前提の話です。
当然出口戦略も考えないまま、負の資産として持ち続けてしまう可能性は０ではないのです。
仮に売却益が購入価格よりも値が付けば、トータル＋になるかもしれませんが、今後人口が減少していく日本において土地の値上がりはあまり期待しない方がいいです。
年金として資産を形成するのであれば、IDeCoで貯蓄するのがおススメです。
まとめ
残念ながら新築ワンルームマンション投資は危険ではあるものの購入してしまう人が大勢いるのが事実です。
一度勉強すればどれだけ危険なものか簡単にわかるのですが、世の中ここに気づけない情弱があふれかえっている現状です。
高年収で仕事に従事し、不動産の勉強をする時間もないようなエリートがターゲットにされます。
高所属の人間は融資を引くことも簡単であるため、狙われやすい層となります。
全てを人任せで行えるようなビジネスは当然うまくいくはずがありません。
最低限の知識を身に着けた上で、不動産投資を行うようにしましょう。
