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不動産投資のしくみとは?メリットの裏に隠されたリスクを徹底解説!

 

不動産投資のお話を聞きませんか?などの勧誘は1度や2度されたことはあるのではないでしょうか。

 

わざわざ儲かるような話を、向こうからしてくれるには何か裏があるのでは?と思っている人がほとんどだと思います。

 

あまりこのような勧誘の仕方は、おススメできません。

 

本当にいい話であったとしても、最初から拒絶反応を起こされてしまいます。

 

しかし、不動産投資の中身を理解したうえで、断っている人ってどれくらいいるでしょう。

 

恐らく、ほとんどの人が仕組み自体知らないのではないかと思います。

 

部長などの役職クラス宛に電話がかかってくることから、お金持ちが対象なんだろうくらいのイメージではないでしょうか。

 

今回は、不動産投資のメリットやその裏に隠されたリスクについて解説したいと思います。

 

不動産投資に興味がない人にとっても、知っておいて損がない内容です。

 

本稿の主な内容

  • 不動産投資のしくみとは?
  • 不動産投資は誰にでもできる?
  • 不動産投資のメリットとは?
  • 不動産投資のリスクとは?
  • まとめ

 

不動産投資のしくみとは?

そもそも不動産投資で不労所得を得るしくみを理解しましょう。

 

不動産投資で得られる収入は2つあります。

 

ポイント

  1. キャピタルゲイン
  2. インカムゲイン

 

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、家を安く買って価値が上がった時に高く売ることで、得られる収益を意味します。

 

投資でも同じ言葉が用いられており、株を安い時期に買って株価が上がった時に売ることで利益が発生する利益と同じです。

 

家の価値は都心部と田舎で比べると大いに違います。

 

東京などの土地は年々物価が高くなっていく傾向にありますが、田舎の土地の価値は落ちています。

 

これは、人口減少の影響もありますが、一番は上京する人々が増えているからです。

 

田舎から上京する人が増えると、田舎に住もうとする人がいなくなるため、安くても買ってくれる人がいません。

 

要は田舎に家を建てたとしても、価値がないのです。

 

一方、東京などの都心部では、上京する人たちが住めるよう物件は取り合いです。

 

また、立地の良さによっても価値が変わってきます。

 

インカムゲイン

インカムゲインとは、購入した家を貸家として他人に住んでもらい、家賃を得ることで得られる収益です。

 

不動産投資で成功させるカギと言っても過言ではありません。

 

こちらも投資で同じ用語が用いられ、株でいう配当金と同じイメージです

 

ただ物件を購入して、価値が上がるのを待っているだけでは固定資産税が発生します。

 

ローンを組んで購入したのであれば金利も発生します。

 

一度でも利用すると、家の価値は半分に目減りしてしまいますが、その分住んでもらっている人に家賃を支払ってもらえば、そのお金でローンを返済することも可能です。

 

不動産投資の主な目的は、キャピタルゲインとインカムゲインから不労所得を得ることを目指す、いわば投資です。

 

物件を購入して、家賃を払い続けてくれる住居者がいてくれると、数年後にはローンを住居者から支払われる家賃で返済することができます。

 

そして、その後得られる毎月の家賃収入は、自分の資産となり不労所得を得ることができるしくみになります。

 

また、土地の価値も上がっていた場合には、売却することによってキャピタルゲインにも期待できます。

 

これが不動産投資で成功する理想的な流れです。

 

不動産投資は誰にでもできる?

現在では、ワンルームマンションが登場し,、土地を所有する地主に限らず、誰でも一室を購入することができる時代になりました。

 

家賃収入から得られたお金でまた新たに物件を増やして、収入の柱を増やしていくポートフォリオを夢見させるのが不動産営業マンの営業法です。

 

ただし、誰でも簡単に不労所得を得ることができるかといわれると、そんな美味しい話ではありません。

 

その物件を適正価格で購入出来ているのか、今後物価が上昇し売却するころには利益を出すことができているか、税金面でも問題ないかなどと考慮するべき点が多くあります。

 

そして、インカムゲインをどれだけ得られるかが不動産投資を成功させるカギとなるため、空室リスクには十分気を配らなければなりません。

 

そのため、素人が安易に不動産投資を始めるのはリスクだと感じます。

 

不動産営業マンは、この空室リスクを説明することなく、自分たちの好条件下においてのキャッシュフローのみ説明します。

 

もちろん営業マンは買ってもらわなければ、自分の収入がなくなるので、いいことばかりを言うのも無理ないですよね。

 

不動産営業マンは、家を買ってもらえたらそれでいいのですから。

 

これは別に不動産営業に限った話ではなく、保険営業マンや商品販売員にもいえることです。

 

商品の告知に、デメリットが多く記載されているチラシなどみたことありますか?

 

商品のいいことばかりを並べて、購入者に関心を引き出そうとしていることが見え見えです。

 

いい話には裏があります。

 

そのリスクをまずは知ることが大事です。

 

不動産投資のメリットとは?

不動産投資のメリット

  • 年金代わりになる
  • 節税効果がある
  • 生命保険代わりになる

 

年金代わりになる

不動産投資の主な目的は、将来の不労所得を実現することです。

 

今や老後の資産形成も考えなければならない時代になりました。

 

不動産投資では、物件を購入しローンを家賃収入から払い終えると、その後は家賃収入が毎月の資産となり、年金代わりになるともいわれています。

 

節税効果がある

サラリーマンは基本的には節税できない仕組みになっているというのはご存じでしょうか。

 

個人事業主が使える経費というものが存在しないため、サラリーマンの課税所得は各々の給与に応じた額でほとんど決められています。

 

しかし、サラリーマンでも医療費控除や住宅ローン控除より節税することは可能です。

 

不動産を購入することによって、住宅ローン控除を受けることで課税所得に税率を掛け合わせた税額から直接差し引きすることができます。

 

そのため、サラリーマンは住宅ローン控除より節税することができるのです。

 

生命保険代わりになる

不動産を所有することは生命保険代わりになるという事はご存じでしょうか。

 

一般的に住宅ローンを組むと団体信用生命保険に加入することとなりローン返済者に万が一のことがあった場合に肩代わりしてくれる保険です。

 

不動産投資のリスクとは?

不動産投資はうまく成功すれば、不労所得を得ることができるメリットがありますが、その分リスクが多く存在します。

 

やはり、旨い話にはこれだけ多くのリスクがつきものになってきます。

 

不動産投資のリスク

  • 空室のリスク
  • 自然災害のリスク
  • 家賃滞納のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 住民トラブルのリスク
  • デフレによる値下がりリスク
  • 流動性のリスク

 

空室のリスク

インカムゲインは、あくまで住居者がいることで得られる収入です。

 

住みたいと思ってもらえる人が現れない限り、インカムゲインを得ることができません。

 

都心であれば空室のリスクはほとんどないと言われていますが、田舎町であれば空室リスクは大いにあります。

 

そのため、立地はとても影響するという事です。

 

空室時はローンを自腹で払うだけでなく、固定資産税や、定期的なメンテナンス費用も掛かってくるため、よく考えて購入する必要があります。

 

自然災害のリスク

不動産を購入するのであれば、自然災害は避けられないものと思った方が良いです。

 

日本は災害国としても有名であり、今後も災害が発生することはほぼ100%です。

 

災害に逢う事ことを避けることはできませんが、災害に逢っても大丈夫な物件を購入することはできます。

 

だからこそ、災害にもしっかりとした対策が施されている物件を購入することで、リスクを低減させることができます。

 

家賃滞納のリスク

家賃の滞納が発生してしまうことは、とても厄介になります。

 

家賃を滞納して、逃げられてしまうリスクも発生しますし、なかには借金まみれになり自殺をしてしまうケースもあります。

 

高齢者であれば、今後も収入がない場合には払えない等のリスクや、孤独死も考えられるのです。

 

死者が発生してしまうと、いわくつき物件なってしまい、価値が大きく下がってしまいます。

 

そのため、入居者には審査という形で、信用できるものにしか利用することができないような対策をとることが一般的になりました。

 

金利上昇のリスク

不動産投資用のローンは、一般的な住宅ローンよりも高金利になる傾向があります。

 

金利上昇を心配する人のために、固定金利という仕組みがあります。

 

しかしほとんどの場合で、固定金利は変動金利よりもかえって高くなってしまうケースが多いため、変動金利でよいでしょう。

 

今後、金利は必ず上昇する!と予測している人であれば、固定金利でも良いと思います。

 

住民トラブルのリスク

住民トラブルによって発生する問題としては、何度も住居者の入れ替えが発生してしまう事です。

 

近隣との問題を起こしてしまう人が近くにいると、住居者にとっては不安な気持ちを抱き、最終的には引っ越してしまいます。

 

引っ越しによって、何度も入れ替わりが起きてしまうと、度々メンテナンス費用も掛かってしまいます。

 

デフレによる値下がりリスク

不動産投資は、デフレによる物価の値下がりリスクを受けます。

 

その理由は、不動産が現物資産だからです。

 

モノの一種であるため、物価の影響を大いに受けるのです。

 

しかし、インフレ時には不動産の価値は上昇するので、覚えておきましょう。

 

流動性のリスク

不動産を売却する際には、自分で売り手を探さなければなりません。

 

自分で買主を探すのは困難なため、不動産仲介人にお願いし買主を見つけます。

 

株などのように、すぐに売却できるものではないため、時間がかかってしまうのがリスクです。

 

まとめ

不動産投資は成功すれば、不労所得という恩恵を受けることができる分、リスクも伴います。

 

これから不動産投資を始めようと考えている人は、まずリスクを理解し自分のリスク許容度に逢った投資をすることをおススメします。

 

もちろん窓口に行ったり、不動産営業に頼ることはやめましょう。

 

ぼったくり商品を勧められる上に、手数料まで取られてしまいます。

 

まずは自分で勉強するところから始めましょう。

 

 

 

  • この記事を書いた人
やま

やま

理系卒 / IT企業勤務 / 東京住 / 社会人3年目 / 25歳 / 2020年3月より副業に挑戦し半年で本業収入を超え、10月に本業+副業で月収7桁達成 / 社会人にとって『大事』なお金の知識を発信してます。

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